NhaSanh

Tóm tắt

Hàng triệu công nhân khu công nghiệp và người thu nhập thấp tại Việt Nam không biết mình có quyền mua nhà ở xã hội hay không — thông tin bất cân xứng khiến họ bỏ lỡ cơ hội mua nhà vì nộp hồ sơ sai đối tượng hoặc không nộp dù đủ điều kiện. NhaSanh cung cấp cơ chế chấm điểm tự động đủ điều kiện mua nhà ở xã hội theo 3 tiêu chí (thu nhập + hộ khẩu + tình trạng nhà ở hiện tại), thông báo khi có dự án phù hợp, và kết nối trực tiếp với chủ đầu tư. Mô hình B2B2C: miễn phí cho người mua, chủ đầu tư trả phí để tiếp cận nhóm khách hàng đã được xác minh đủ điều kiện.

---

Định nghĩa vấn đề

Phát biểu vấn đề

Nhà ở xã hội là chính sách hỗ trợ quan trọng cho người thu nhập thấp tại Việt Nam, nhưng tỷ lệ chọi cao (tại TP.HCM, có dự án 100 căn nhưng hơn 10.000 hồ sơ đăng ký) cộng với thông tin bất cân xứng khiến người thuộc đối tượng chính sách liên tục bỏ lỡ cơ hội. Nguyên nhân cốt lõi: người mua tiềm năng không biết mình thuộc diện được mua hay không, hoặc không biết thu nhập của mình có nằm trong ngưỡng cho phép hay không. Hệ quả: hồ sơ sai đối tượng gây lãng phí thời gian cho cả người mua và cơ quan xét duyệt.

Định lượng thiệt hại

• Tỷ lệ chọi nhà ở xã hội tại TP.HCM: 100:1 (100 căn / 10.000 hồ sơ trong đợt đăng ký gần nhất) nguồn (ước tính)
• Người đủ điều kiện bỏ lỡ: ước tính 60-70% người thuộc diện chính sách tại TP.HCM không nộp hồ sơ vì không biết mình đủ điều kiện (ước tính)
• Thiệt hại thời gian: Mỗi hồ sơ sai đối tượng mất 2-4 giờ chuẩn bị + thời gian xét duyệt 30-60 ngày → lãng phí tổng cộng 60 ngày cho cả người mua và cơ quan (ước tính)
• Giá trị nhà ở xã hội bị bỏ lỡ: Mỗi căn hộ nhà ở xã hội có giá trị thị trường chênh lệch 150-300 triệu đồng so với giá mua chính sách (ước tính)

Phạm vi

• Trong phạm vi: Chấm điểm đủ điều kiện theo 3 tiêu chí (thu nhập + hộ khẩu + tình trạng nhà ở), thông báo dự án mới, kết nối với chủ đầu tư tại 63 tỉnh/thành
• Ngoài phạm vi: Hệ thống xét duyệt của cơ quan nhà nước, giải ngân tài chính, môi giới bất động sản thương mại

---

Mô hình vấn đề

Mô hình chấm điểm đủ điều kiện mua nhà ở xã hội:

$S_{\text{tổng}} = \alpha_1 \cdot S_{\text{thu nhập}} + \alpha_2 \cdot S_{\text{hộ khẩu}} + \alpha_3 \cdot S_{\text{nhà ở}}$

Các biến:

• $S_{\text{tổng}}$ — điểm tổng hợp đủ điều kiện (thang 0–100)
• $S_{\text{thu nhập}}$ — điểm thu nhập (0–100, dựa trên thu nhập hàng năm vs ngưỡng quy định)
• $S_{\text{hộ khẩu}}$ — điểm hộ khẩu (0–100, dựa trên thời gian đăng ký tại tỉnh/thành có dự án)
• $S_{\text{nhà ở}}$ — điểm tình trạng nhà ở hiện tại (0–100, dựa trên diện tích bình quân/người)
• $\alpha_1, \alpha_2, \alpha_3$ — trọng số của từng tiêu chí ($\alpha_1 + \alpha_2 + \alpha_3 = 1$)

Các ràng buộc: $C_1: \text{thu nhập hàng năm} \leq I_{\max} \text{ (ngưỡng quy định theo từng dự án)}$ $C_2: \text{thời gian hộ khẩu tại tỉnh/thành} \geq T_{\min} \text{ (thường 1-5 năm)}$ $C_3: \text{diện tích nhà ở bình quân/người} \leq A_{\max} \text{ (m}^2\text{/người)}$

Mục tiêu: $\text{maximize } S_{\text{tổng}} \text{ subject to } C_1, C_2, C_3$ $\text{với } \text{ngưỡng đủ điều kiện } S_{\mathrm{min}} = 60$

---

Giải pháp đề xuất

NhaSanh là nền tảng chấm điểm đủ điều kiện mua nhà ở xã hội với 3 tính năng cốt lõi: chấm điểm tự động, thông báo dự án, và kết nối chủ đầu tư — người mua.

Tính năng 1: Chấm điểm tự động đủ điều kiện

• Nhập thông tin cá nhân: Thu nhập hàng năm, tỉnh/thành hộ khẩu, diện tích nhà ở hiện tại, số người trong hộ
• Chấm điểm theo từng tiêu chí: Hệ thống tính $S_{\mathrm{thu nhập}}$, $S_{\mathrm{hộ khẩu}}$, $S_{\mathrm{nhà ở}}$ dựa trên dữ liệu quy định của từng dự án cụ thể
• Ra điểm số + khoảng cách đến ngưỡng: Hiển thị điểm tổng $S_{\mathrm{tổng}}$ và chỉ ra tiêu chí nào cần cải thiện (ví dụ: "Bạn cần giảm thu nhập thêm 10 triệu/năm để đủ ngưỡng dự án X")
• So sánh với nhiều dự án: Người dùng chọn tỉnh/thành muốn mua, hệ thống so sánh profile với tất cả dự án đang mở đăng ký

Tính năng 2: Thông báo dự án mới

• Database dự án nhà ở xã hội toàn quốc: Thu thập và cập nhật danh sách dự án đang mở đăng ký từ các nguồn chính thống (Sở Xây dựng, chủ đầu tư)
• Push notification khi có dự án phù hợp: Khi dự án mới mở đăng ký tại tỉnh/thành trùng với hộ khẩu của user và profile đủ điều kiện
• Lịch đăng ký: Hiển thị thời gian mở/đóng đăng ký, địa chỉ dự án, thông tin liên hệ chủ đầu tư

Tính năng 3: Kết nối trực tiếp với chủ đầu tư

• Hồ sơ đủ điều kiện có điểm số: Người dùng chia sẻ điểm số $S_{\mathrm{tổng}}$ của mình với chủ đầu tư để xác minh nhanh
• Theo dõi tiến độ hồ sơ: Sau khi nộp hồ sơ tại dự án, user cập nhật trạng thái để theo dõi
• Chat trực tiếp: Kênh liên lạc với bộ phận tiếp nhận của chủ đầu tư

Các quyết định thiết kế chính

• Quyết định 1 — Tập trung vào điều kiện, không phải tìm dự án: NhaSanh giải quyết vấn đề gốc (thông tin bất cân xứng) trước khi kết nối với dự án. Các marketplace bất động sản hiện tại chỉ liệt kê dự án mà không xác định quyền được mua.
• Quyết định 2 — B2B2C thay vì B2C trả phí: Người mua dùng miễn phí vì giá trị chính nằm ở việc tiếp cận nhóm khách đã được xác minh đủ điều kiện — chủ đầu tư sẵn sàng trả phí để giảm tỷ lệ hồ sơ sai đối tượng.

Tiêu chí thành công

Tiêu chí	Mục tiêu	Phương pháp đo lường
Người dùng sử dụng chấm điểm	100.000 user sau 12 tháng	Số lượt chấm điểm thành công
Tỷ lệ hồ sơ sai đối tượng giảm	Giảm 60% so với baseline	Khảo sát chủ đầu tư
Chủ đầu tư trả phí	20 chủ đầu tư sau 18 tháng	Số hợp đồng B2B ký kết
Người mua nhận nhà	500 căn qua NhaSanh sau 24 tháng	Số giao dịch thành công

---

Luồng hệ thống

Luồng này demonstrates cơ chế chấm điểm tự động → kết nối với dự án phù hợp → phản hồi từ chủ đầu tư, tạo thành vòng phản hồi khép kín giữa người mua và hệ thống quản lý dự án.

---

Thuật toán cốt lõi

Mô tả thuật toán

Thuật toán chấm điểm đủ điều kiện gồm 4 bước:

1. Thu thập input từ người dùng: Thu nhập hàng năm ($I$), tỉnh/thành hộ khẩu ($L$), diện tích nhà ở ($A$), số người trong hộ ($N$)
2. Truy xuất tiêu chí dự án: Từ database dự án, lấy ngưỡng $I_{\max}$, $T_{\min}$, $A_{\max}$ của dự án tại tỉnh/thành tương ứng
3. Tính điểm từng tiêu chí: Tính $S_{\mathrm{thu nhập}}$, $S_{\mathrm{hộ khẩu}}$, $S_{\mathrm{nhà ở}}$ theo công thức bên dưới
4. Tổng hợp điểm: Tính $S_{\mathrm{tổng}}$ và so sánh với ngưỡng $S_{\min} = 60$

Công thức toán học

Điểm thu nhập:

$S_{\text{thu nhập}} = \begin{cases} 100 & \text{khi } I \leq 0.7 \times I_{\max} \\ 70 \times \frac{I_{\max} - I}{0.3 \times I_{\max}} & \text{khi } 0.7 \times I_{\max} \lt I \leq I_{\max} \\ 0 & \text{khi } I \gt I_{\max} \end{cases}$

Điểm hộ khẩu:

$S_{\text{hộ khẩu}} = \begin{cases} 100 & \text{khi } T_{\text{đăng ký}} \geq 5 \text{ năm} \\ 20 \times T_{\text{đăng ký}} & \text{khi } T_{\text{đăng ký}} \lt 5 \text{ năm} \\ 0 & \text{khi } T_{\text{đăng ký}} \lt T_{\min} \end{cases}$

Điểm tình trạng nhà ở:

$S_{\text{nhà ở}} = \begin{cases} 100 & \text{khi } A/N \leq 10 \text{ m}^2\text{/người} \\ 50 & \text{khi } 10 \lt A/N \leq 20 \text{ m}^2\text{/người} \\ 0 & \text{khi } A/N \gt 20 \text{ m}^2\text{/người} \end{cases}$

Điểm tổng hợp:

$S_{\text{tổng}} = 0.5 \cdot S_{\text{thu nhập}} + 0.25 \cdot S_{\text{hộ khẩu}} + 0.25 \cdot S_{\text{nhà ở}}$

Trong đó $\alpha_1 = 0.5$, $\alpha_2 = 0.25$, $\alpha_3 = 0.25$ phản ánh mức độ quan trọng tương đối của từng tiêu chí trong quy định mua nhà ở xã hội.

Tham số:

• $I$ — thu nhập hàng năm của người dùng (triệu VNĐ)
• $I_{\max}$ — ngưỡng thu nhập tối đa theo quy định dự án
• $T_{\text{đăng ký}}$ — thời gian đăng ký hộ khẩu tại tỉnh/thành (năm)
• $T_{\min}$ — thời gian hộ khẩu tối thiểu theo quy định dự án
• $A$ — tổng diện tích nhà ở hiện tại (m²)
• $N$ — số người trong hộ

Độ phức tạp

Chỉ số	Giá trị
Độ phức tạp thời gian	$O(1)$ cho mỗi lần chấm điểm (chỉ 4 phép tính)
Độ phức tạp không gian	$O(D)$ cho database dự án ($D$ = số dự án)

---

Kiến trúc hệ thống

+------------------------------------------+
|           Lớp Giao diện Người dùng       |
|  +--------------------------------------+ |
|  | App di động (React Native)           | |
|  | - Màn hình chấm điểm                 | |
|  | - Màn hình dự án phù hợp             | |
|  | - Notification + Chat                 | |
|  +--------------------------------------+ |
+------------------------------------------+
                     |
                     v
+------------------------------------------+
|           API Gateway (Node.js/Express)   |
+------------------------------------------+
          |              |            |
          v              v            v
+----------+   +----------+   +----------+
| Auth Svc |   | Scoring  |   | Project  |
|          |   | Engine   |   | Service  |
+----------+   +----------+   +----------+
          |              |            |
          v              v            v
+------------------------------------------------+
|              Supabase (PostgreSQL)             |
|  - /users (profile + điểm số)                 |
|  - /projects (danh sách dự án NƠXH)           |
|  - /applications (lịch sử nộp hồ sơ)          |
|  - /notifications (push notification queue)   |
+------------------------------------------------+

Mô tả các thành phần:

• App di động (React Native): Giao diện cho người dùng — form nhập thông tin, hiển thị điểm số, bản đồ dự án, chat với chủ đầu tư
• Auth Service: Xác thực người dùng (OTP qua SMS hoặc email — phù hợp với người dùng công nhân không có smartphone đắt tiền)
• Scoring Engine: Xử lý logic chấm điểm — tính $S_{\mathrm{tổng}}$, so sánh ngưỡng, xác định dự án phù hợp
• Project Service: Quản lý database dự án — CRUD dự án, trigger notification khi có dự án mới
• Supabase: Database PostgreSQL cho lưu trữ profile, điểm số, danh sách dự án, lịch sử hồ sơ

---

Trường hợp sử dụng

Trường hợp sử dụng 1: Công nhân khu công nghiệp kiểm tra điều kiện mua nhà ở xã hội

Các tác viên: Công nhân khu công nghiệp, người thu nhập thấp Tiên điều kiện: Người dùng đã cài đặt app NhaSanh và xác minh số điện thoại qua OTP Kích hoạt: Công nhân muốn biết mình có quyền mua nhà ở xã hội tại TP.HCM hay không Các bước:

1. Mở app NhaSanh, chọn tỉnh/thành muốn mua (TP.HCM)
2. Nhập thu nhập hàng năm (ví dụ: 80 triệu VNĐ), thời gian hộ khẩu (2 năm), diện tích nhà (40 m² cho 4 người)
3. Hệ thống tính $S_{\mathrm{tổng}} = 0.5 \times 85 + 0.25 \times 40 + 0.25 \times 100 = 77.5$
4. Kết quả: "Bạn đủ điều kiện mua tại dự án ABC (TP.HCM). Điểm: 77.5/100. Khoảng cách đến ngưỡng: 17.5 điểm."
5. Bật notification để nhận thông báo khi có dự án mới Sau điều kiện: Profile đủ điều kiện được lưu, sẵn sàng nhận notification Kết quả mong đợi: Công nhân biết mình đủ điều kiện và nhận thông báo kịp thời khi có dự án mới

Trường hợp sử dụng 2: Chủ đầu tư tiếp cận nhóm khách đã được xác minh đủ điều kiện

Các tác viên: Bộ phận kinh doanh của chủ đầu tư nhà ở xã hội Tiên điều kiện: Chủ đầu tư đã đăng ký tài khoản doanh nghiệp trên NhaSanh và xác minh doanh nghiệp Kích hoạt: Chủ đầu tư mở đợt đăng ký mua nhà mới cho dự án XYZ Các bước:

1. Chủ đầu tư nhập thông tin dự án mới (tên, địa chỉ, ngưỡng thu nhập, thời gian đăng ký, ngày mở/đóng)
2. Hệ thống tự động gửi notification đến tất cả user có hộ khẩu tại tỉnh/thành tương ứng và điểm $S_{\mathrm{tổng}} \geq 60$
3. Người mua quan tâm nộp hồ sơ + chia sẻ điểm số
4. Chủ đầu tư xem danh sách ứng viên đã được chấm điểm, lọc theo điểm số cao nhất
5. Liên hệ trực tiếp với ứng viên phù hợp qua kênh chat Sau điều kiện: Danh sách ứng viên được lưu, sẵn sàng xét duyệt Kết quả mong đợi: Chủ đầu tư tiết kiệm thời gian lọc hồ sơ, giảm tỷ lệ hồ sơ sai đối tượng 60%, tiếp cận đúng nhóm khách hàng mục tiêu

---

Mô hình kinh doanh

Mô hình doanh thu

$R = F_{\text{hồ sơ}} \times N_{\text{hồ sơ}} + S_{\text{danh sách}} + P_{\text{quảng cáo}}$

Các thành phần:

• $F_{\mathrm{hồ sơ}}$ — phí trả trước từ chủ đầu tư cho mỗi hồ sơ đủ điều kiện tiếp nhận (150.000–300.000 VNĐ/hồ sơ)
• $N_{\mathrm{hồ sơ}}$ — số hồ sơ được tiếp nhận qua NhaSanh mỗi tháng
• $S_{\mathrm{danh sách}}$ — phí trả trước cho danh sách ưu tiên (chủ đầu tư mua danh sách top 50-100 hồ sơ đủ điều kiện)
• $P_{\mathrm{quảng cáo}}$ — phí quảng cáo từ chủ đầu tư hiển thị trên app (không ảnh hưởng kết quả chấm điểm)

Cấu trúc chi phí

Loại chi phí	Mô tả	Số tiền (ước tính/tháng)
Supabase Hosting	Database + storage + API	10 triệu VNĐ
SMS OTP	Xác thực người dùng mới	8 triệu VNĐ
React Native Server	App backend	6 triệu VNĐ
Nhân sự vận hành	1 kỹ sư part-time	15 triệu VNĐ
Marketing & BD	Tiếp cận chủ đầu tư	10 triệu VNĐ
Tổng chi phí vận hành		~49 triệu VNĐ/tháng

Phân tích điểm hòa vốn

\text{Số hồ sơ hòa vốn} = \frac{C_{\mathrm{fixed}}}{F_{\text{hồ sơ}}}} = \frac{49{,}000{,}000}{200{,}000} = 245 \text{ hồ sơ/tháng}

Với $F_{\mathrm{hồ sơ}} = 200{,}000$ VNĐ/hồ sơ. Nếu mỗi dự án có 100-300 hồ sơ tiếp nhận, cần 1-3 dự án đang mở đăng ký đồng thời để đạt hòa vốn.

---

Kế hoạch MVP

Giai đoạn 1: Hạ tầng cốt lõi và chấm điểm (Tuần 1–4, đến 2026-05-17)

• Thiết kế schema Supabase cho users, projects, applications
• Phát triển API Gateway + Auth Service (OTP SMS)
• Xây dựng Scoring Engine với công thức chấm điểm
• Giao diện chấm điểm cơ bản trên React Native
• Database 50 dự án nhà ở xã hội đầu tiên (TP.HCM + Hà Nội)

Tiêu chí kết thúc: User có thể nhập thông tin và nhận điểm số $S_{\mathrm{tổng}}$ trong vòng 30 giây từ khi mở app.

Giai đoạn 2: Thông báo dự án và kết nối chủ đầu tư (Tuần 5–8, đến 2026-06-14)

• Tính năng push notification khi có dự án mới
• Giao diện hiển thị danh sách dự án phù hợp trên bản đồ
• Onboarding 3 chủ đầu tư đầu tiên (pilot B2B)
• Tính năng chat giữa người mua và chủ đầu tư
• Mở rộng database dự án: 200 dự án trên toàn quốc

Tiêu chí kết thúc: Pilot 3 chủ đầu tư sử dụng NhaSanh để tiếp cận khách hàng, ít nhất 500 hồ sơ được tiếp nhận.

Giai đoạn 3: Mở rộng và đo lường (Tuần 9–12, đến 2026-07-12)

• Mở rộng database dự án: 500 dự án trên toàn quốc
• Tính năng theo dõi tiến độ hồ sơ
• Báo cáo phân tích cho chủ đầu tư (tỷ lệ đủ điều kiện, nhân khẩu học người mua)
• Ra mắt public (soft launch) tại TP.HCM và Hà Nội
• Onboarding 10 chủ đầu tư tiếp theo

Tiêu chí kết thúc: Có 20 chủ đầu tư đang sử dụng NhaSanh, 20.000 người dùng đã chấm điểm, 2.000 hồ sơ được tiếp nhận.

---

Các yêu cầu

Yêu cầu 1: Alpha Chain Ltd. yêu cầu engine chấm điểm trả kết quả trong vòng 3 giây kể từ khi người dùng nhấn "Chấm điểm", với độ chính xác điểm số đạt 95% so với kết quả được tính thủ công bởi chuyên gia về quy định nhà ở xã hội.

Yêu cầu 2: Alpha Chain Ltd. yêu cầu hệ thống gửi push notification đến tất cả user có $S_{\text{tổng}} \geq 60$ trong vòng 24 giờ kể từ khi chủ đầu tư cập nhật dự án mới, với tỷ lệ gửi thành công trên 98%.

Yêu cầu 3: Alpha Chain Ltd. yêu cầu dữ liệu người dùng (thu nhập, hộ khẩu, điểm số) được lưu trữ mã hóa theo tiêu chuẩn AES-256, tối thiểu 60 tháng, và chỉ chủ đầu tư đã được xác minh mới có thể xem thông tin của người mua đã đồng ý chia sẻ hồ sơ.

Yêu cầu 4: Alpha Chain Ltd. yêu cầu database dự án được cập nhật ít nhất 1 lần/tuần từ nguồn chính thống (Sở Xây dựng các tỉnh/thành), với độ chính xác thông tin (ngày mở đăng ký, ngưỡng thu nhập) trên 90%.

---

Claims

Claim 1: ACIL giảm tỷ lệ hồ sơ sai đối tượng tại các dự án nhà ở xã hội thông qua engine chấm điểm tự động, giúp người dùng xác định điều kiện mua nhà ở xã hội trước khi nộp hồ sơ, thay vì phải chuẩn bị hồ sơ trong 2-4 giờ và chờ 30-60 ngày xét duyệt để phát hiện không đủ điều kiện.

Claim 2: ACIL cho phép người dùng nhận kết quả chấm điểm đủ điều kiện mua nhà ở xã hội trong vòng 3 giây với engine tính điểm tự động, giúp người thu nhập thấp xác định nhanh khả năng được mua nhà ở xã hội thay vì bỏ lỡ cơ hội do không biết điều kiện.

Claim 3: NhaSanh đạt điểm hòa vốn với mô hình B2B2C khi có 245 hồ sơ/tháng với phí 200.000 VNĐ/hồ sơ từ chủ đầu tư, với chi phí vận hành ước tính 49 triệu VNĐ/tháng, khả thi trước chênh lệch giá giữa nhà ở xã hội và thị trường.

---

Quyền sở hữu & Bản quyền

© 2026 Alpha Chain Ltd. Tất cả quyền được bảo lưu.

Tài liệu này là tài sản độc quyền của Alpha Chain Ltd. Việc sao chép, phân phối lại, hoặc tạo sản phẩm phái sinh đều yêu cầu sự đồng ý bằng văn bản từ Alpha Chain Ltd.

---

Lịch sử thay đổi

Phiên bản	Ngày	Tác giả	Thay đổi
1.0	2026-04-19	Alpha Chain Ltd.	Tạo ban đầu từ concept-brief #2 (NhaSanh)
1.1	2026-04-20	Alpha Chain Ltd.	Bổ sung section Claims